Twee mannen die ervan worden beschuldigd miljoenen te hebben opgelicht bij mensen die een vakantiehuis wilden kopen bij Lake Koocanusa, British Columbia, zijn door een rechter in Alberta schuldig bevonden.
Op 20 september oordeelde rechter RE Nation van het Alberta Court of King’s Bench dat Craig McMorran schuldig was aan fraude, witwassen en diefstal van een huisje van de rechtmatige eigenaren.
Een tweede man die in deze zaak werd aangeklaagd, Gus Kalabalikis, ook bekend als Kosta, werd schuldig bevonden aan fraude.
Volgens gerechtelijke documentenMcMorran werkte aan de ontwikkeling van een resort genaamd Zoetwater Resort bij Lake Koocanusa, gelegen nabij Fernie, BC was Kosta zijn werknemer.
Om dit doel te bereiken kocht McMorran aandelen in een bedrijf genaamd Marcer Ranching Ltd., dat eigenaar was van een stuk land van 296 hectare.
Dat land werd onderverdeeld in vier ontwikkelingspercelen, waaronder ‘lagere’, ‘middelste’ en ‘hogere terrasgronden’.
In 2012 betaalden camperbezitters Marcer om hun camper op een bestaande camping te plaatsen en daar te kamperen.
Twee jaar later werd er een executieprocedure tegen Marcer gestart voor alle gronden die nog niet verkocht en verkaveld waren. Het grootste deel daarvan lag in het gebied aan het meer.
Nadat de executieprocedure was begonnen, zei de rechtbank dat McMorran niet-verkavelde percelen begon te verkopen op basis van een huurcontract van 50 jaar, met een optie om het land te kopen zodra de verkaveling was voltooid.
“De meeste van de 17 getuigen van de Kroon die contracten tekenden met Marcer voor een huttenkavel of een camperkavel, kregen een rondleiding over het terrein met een persoon genaamd William Kiriakopoulos (Billy), en vulden later het papierwerk in en tekenden contracten met Kosta, die verkoper was voor Marcer op het verkoopkantoor in Calgary. Kosta was fulltime op kantoor in Calgary en werd betaald als aannemer.
“De klagers die overeenkomsten voor camperplaatsen tekenden, kregen te horen dat de onderverdeling en daarmee de overdracht van de titel niet kon plaatsvinden totdat de percelen waren voorzien van water, elektriciteit en riolering. Er werd gezegd dat de service binnenkort zou plaatsvinden, maar de datum werd steeds uitgesteld. In feite duurde de vertraging in sommige gevallen jaren voort nadat de verklaring was afgegeven.”
Nadat de executieverkoop was afgerond, weigerde de nieuwe eigenaar van het land de toegang aan iedereen die een huurcontract had getekend met McMorran en Kosta.
“De middelste terrasgronden werden nooit onderverdeeld, en dus ging al het geld dat in deze gronden was geïnvesteerd verloren. Toen de titel werd overgedragen aan (de nieuwe eigenaar), waren de enige kopers die hun belang in het land konden behouden, degenen die al waren geregistreerd op onderverdeelde percelen, hetzij langs de oever van het meer, hetzij in de tweede rij erachter. Iedereen die een middelste terrasgrond of een camperlease/perceel kocht, ontving alleen het voordeel van het gebruik dat ze ervan maakten totdat de executie was voltooid.”
Zeventien klagers getuigden tijdens het twee weken durende proces. Ze tekenden allemaal een contract met McMorran om een perceel te kopen op het middelste terrasland of om een huurovereenkomst aan te gaan met een optie om een kampeerterrein voor campers te kopen.
Een van de klagers was Michelle Brosseau uit Calgary, die vertelde CTV News in mei dat haar een stuk land was beloofd voor $ 8.500.
De politie meldde destijds dat 85 mensen voor meer dan 2 miljoen dollar waren opgelicht, omdat ze dachten dat ze legitieme kavels en ligplaatsen aan het meer kochten.
In zijn getuigenis zei McMorran dat de kopers allemaal wisten dat het bedrijf in executie was toen ze de contracten tekenden en dat “er executieprijzen werden geboden.”
“Hij getuigde dat hij probeerde genoeg geld in te zamelen om de (nieuwe eigenaar) te betalen om de invoering van de Order Absolute te stoppen en het project te redden.
“McMorran verklaarde dat zijn advocaat hem had verteld dat hij gewoon door kon gaan met verkopen en dat de huurcontracten de executieverkoop zouden overleven, en dat niemand in gevaar was.”
In een analyse van het bewijsmateriaal stelde Nation dat geen van de klagers op de hoogte was van de onrechtmatigheid van een huurovereenkomst van 50 jaar of van het bestaan van een executieprocedure.
“De Kroon betoogde dat zowel McMorran als Kosta oneerlijk handelden, op een manier die niet alleen nalatig was, maar ook op een manier die door gewone, redelijke mensen als verwerpelijk zou worden ervaren.
“(McMorran) had leden van het openbare contract met Marcer om de titel van Marcer te verkrijgen, toen Marcer geen service kon verlenen aan de RV-percelen, geen vergunning had om een RV-perceel te hebben en binnenkort geen titel van het land zou hebben om te geven. Deze geheimhouding en gedrag vormen ‘andere frauduleuze middelen.’
“Het is gedrag dat duidelijk oneerlijk is volgens de normen van redelijke mensen.”
Ondertussen oordeelde de rechtbank dat Kosta, die enkel deed wat McMorran hem had opgedragen, pas in 2016 op de hoogte was van de executieprocedure en vervolgens op 18 april van dat jaar opzettelijk de verkoop had gesloten, maar geen details had verstrekt over het feit dat het project in gevaar was.
“Hij wist dat het project in gevaar was, niet alleen vanwege de executie. Kosta wist dat Marcer in financiële problemen zat. Hij was te laat met betalen en hij had soms maatregelen genomen om geld dat aan Marcer betaald moest worden, rechtstreeks naar zichzelf te sluizen.”
Nation vond McMorran ook schuldig aan de diefstal van een huisje van Gwen en Wayne Yager, twee aandeelhouders van Marcer die op last van Kosta een geprefabriceerd huis hadden gekocht dat op Sweetwater Resort zou worden geplaatst.
In september 2014 bezocht het echtpaar het perceel dat ze hadden gekocht om de geprefabriceerde woning op het terrein te bezichtigen, verpakt in plastic.
“De Yagers wisten dat ze een bouwvergunning nodig hadden om de betonnen fundering voor het huis te storten. Ze hadden te maken met Richard Halworth, van wie ze begrepen dat hij door Marcer was ingehuurd om vergunningen te krijgen om de fundering voor het huis op hun perceel te plaatsen. Er waren vertragingen bij het verkrijgen van de vergunning.”
Nadat ze tussen de $ 38.000 en $ 40.000 hadden betaald om grind op het perceel te laten bezorgen, kregen ze te horen dat de vergunning nog steeds vertraging had.
Toen de Yagers in 2016 terugkwamen op hun perceel, ontdekten ze dat hun huisje verdwenen was.
Volgens een getuigenis zei Kosta dat McMorran ergens in 2015 of 2016 naar hem toe kwam om te vragen naar vier geprefabriceerde huizen die op het terrein waren afgeleverd, maar waarvoor geen vergunning was om de fundering te storten.
“Kosta zei dat er twee klanten waren die een huis wilden kopen. (McMorran) zei dat we die mensen het geprefabriceerde huis van de Yagers moesten verkopen.
“Kosta zei dat het huis niet ‘van ons’ was – het is van de Yagers. McMorran zei dat hij voor de Yagers zou zorgen. Kosta controleerde dit twee keer en ging toen verder met de verkoop aan de Skogs.
“Hij heeft McMorran nooit gevraagd of hij met de Yagers heeft gesproken. Hij ging er gewoon vanuit dat McMorran dat zou doen.”
Volgens Nation wilde McMorran “de Yagers van hun eigendommen of hun belang daarin beroven.”
“Dat komt omdat het huis op een fundering stond op grond die van iemand anders was”, aldus Nation.
De Yagers zijn nog steeds in het bezit van het perceel, dat ze na de executieverkoop behielden. Ze hebben echter nog geen vergunning kunnen krijgen om een fundering te bouwen.
